12 de junio de 2024

Nacionales 12/10/2023

Todo lo que tenes que saber de la nueva ley de alquileres

Las claves para propietarios e inquilinos

Pasadas las 5 de la madrugada del martes, la Cámara de Diputados aprobó una nueva reforma a la Ley de Alquileres que deja mucho más conforme al oficialismo y también incorpora algunas modificaciones propuestas por la oposición. Estos cambios eran esperados por millones de inquilinos en todo el país que no tenían amparo legal frente a los reiterados ajustes o modificación de la moneda de referencia en los contratos de alquiler. Se espera que la norma entre en vigencia este mismo mes, de acuerdo a fuentes del Gobierno.

El penúltimo proyecto había sido aprobado por la Cámara de Diputados el 23 de agosto y representaba una marcha atrás respecto de los derechos de la ley vigente, ese proyecto llegó el 28 de septiembre al Senado y -contrariamente a algunas especulaciones que afirmaban un giro en la posición del oficialismo- tuvo modificaciones que dejaron más satisfechos a los legisladores del Frente de Todos. La votación en la madrugada de este martes fue con 128 votos a favor y 114 en contra, no hubo abstenciones.

Los votos positivos se consiguieron con las y los diputados del Movimiento Popular Neuquino, dos legisladores de Identidad Bonaerense, dos socialistas, una de Córdoba Federal, uno de Juntos por Río Negro, dos del Frente de la Concordia y cuatro de izquierda que acompañaron al oficialismo. En rechazo votaron las y los diputados de Juntos por el Cambio, los tres legisladores libertarios que responden a Javier Milei, uno de Juntos por Río Negro, una de Identidad Bonaerense y uno de Córdoba Federal.

El texto aprobado mantiene en 3 años la duración de los contratos de alquiler, tal como estipula la normativa hasta entonces vigente, siendo que el proyecto que había ingresado al Senado había reducido esa duración a dos años como reclamaba la oposición. A su vez se bajó de los 12 meses actuales a 6 meses el plazo mínimo para actualizar los precios. Por último, se dispone como mecanismo de indexación al coeficiente Casa Propia que publica mensualmente el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para actualizar las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II.

Dichos aspectos eran cuestionados duramente por la oposición que proponía una indexación de entre 3 a 12 meses y debiendo convenir las partes la metodología de ajuste, por Índice de Precios al Consumidor, Índice de Precios Mayoristas o Índice de Salarios. Así el inquilino quedaba en una situación muy desfavorable. El índice Casa Propia tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio del 90 por ciento de la variación salarial publicada por Indec y el promedio de la inflación estimada en base al coeficiente CER del Banco Central. Para calcular el aumento del alquiler los inquilinos deberán multiplicar los coeficientes Casa Propia de los últimos meses entre sí y luego por el valor de la cuota de alquiler vigente.

Por otro lado, la norma aprobada aclara que el valor de los contratos debe fijarse en moneda nacional. En su cuerpo dispone que "toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional". De esta forma se busca desterrar una práctica que ha sido común en los últimos meses en las grandes ciudades, de fijar el monto del alquiler en moneda extranjera.

Respecto de los incentivos fiscales, la principal modificación es la consideración de que los ingresos provenientes de contratos de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo. En tanto, se mantiene la exención de Bienes Personales sobre los inmuebles destinados a alquiler y que aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes utilizadas exclusivamente para operaciones inherentes a la locación con destino a casa-habitación queden exentas del Impuesto al Cheque. También se incorporó que las partes puedan deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10 por ciento del monto anual del contrato.

"Cambiar para que todo sea peor"

El miércoles el Colegio Inmobiliario, entidad que agrupa a los corredores de la ciudad de Buenos Aires, emitió un comunicado planteando un enérgico rechazo a la nueva Ley de Alquileres sancionada Diputados. El mismo se titula "Cambiar para que todo sea peor" y afirma que en particular la modificación del sistema de indexación a partir del Casa Propia profundizará la crisis actual "que ya es la peor en su historia".

Dicho índice "tiende a ubicarse muy por debajo de la inflación, (lo cual) resulta absolutamente inviable en un contexto económico como el que estamos viviendo, agravado por el hecho de que se mantengan los contratos a tres años de duración", sostiene el comunicado. A su vez concluyen que la nueva Ley conllevará el retiro de unidades del mercado y un aumento de los precios.

Y llaman a pronunciarse a los principales candidatos a Presidente de la Nación, quienes "se han expresado en contra de la excesiva legislación sobre el mercado inmobiliario, hacemos un llamamiento a que expresen públicamente su compromiso de poner la derogación de esta nueva Ley como una de las primeras medidas a tomar cuando inicien su mandato".

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